棚改货币化被叫停? 专家:实物安置为主,三四线楼市将迎降温

发布时间:2022年09月22日
       北京报道, 6月25日, 媒体报道, 部分财经媒体爆料称, 各地暂停审批PSL(抵押补充贷款), 并召回国开行总行, 等待新政策出台。 鉴于PSL为棚改货币化提供了主要资金来源, 有解读认为, 如果这一消息得到证实, 意味着棚改货币化将“一刀切”地停止。 对此, 相关专家对《华夏时报》记者表示, 棚改货币化“停止”的说法并不准确, 不能也不会一刀切。 总体而言, 棚户区改造将从货币化安置转变为实物安置。 中原地产首席分析师张大伟认为, 近两年, 尤其是三四线城市, 棚户区货币化安置是近年来支撑楼市的最关键因素。 如今, 房地产市场基本告别了积压的时代, 房地产去库存任务已初步完成。 棚改政策, 特别是货币化安置政策, 要调整减少。 新项目落地难 早在传言出现之前, 棚户区安置政策调整的迹象就已经显现。 去年5月, 在国务院棚改政策例行吹风会上, 时任住房和城乡建设部副部长的陆克华表示, 要因地制宜推进棚改货币化。 三四线城市和县城要进一步提高货币化安置比重, 推进去库存化,

减少重复建设。 不过, 《华夏时报》记者梳理公开信息发现, 虽然“以城施策推进棚改货币化安置”仍是棚改安置方式的主流, 但自2017年底以来, 部分省份已开始 提出棚改补偿需要货币投放和实体整合。 2017年底, 安徽省住建部门表示, 2018年全省保障性安居工程新开工建设计划全部为棚户区改造。 4月27日, 安徽省住房和城乡建设厅巡视员钟亚平在城镇保障性安居工程推进会上表示, 各地要合理控制棚改货币化安置比例, 城市 商品房供需紧张的县市要进一步降低货币化安置比例。 2018年1月,

山东省住房和城乡建设工作会议宣布, 鼓励棚改拆迁实物安置, 取消货币化安置奖励; 2月, 江西省住房和城乡建设部表示, 要因地制宜实施棚改货币化安置, 住房供需矛盾突出。 各市县要加大实物安置房建设; 3月, 济南有关部门公开表示, 要实行实物安置与货币补偿相结合, 加快城镇棚户区改造步伐, 稳步推进城镇危房改造; 5月8日, 石家庄市住房和城乡建设局表示, 将通过补丁改造、原址改造、货币安置相结合的方式, 加快长安区、雨花区、桥西区和新华区城市棚户区改造。 安置房异地集中建设。
        一位不愿具名的专家告诉记者, 已经获批的项目还是应该做的。但今年,

由于缺乏向国开行借款, 一些新项目难以实施。 25日晚, 国家开发银行新闻办回应称, 今年以来, 开发银行严格落实国家棚改相关政策, 在国务院有关部委指导下, 配合 地方政府依法合规开展棚改融资。 截至5月底, 国家开发银行今年共发放棚改贷款4369亿元, 有力支持了棚改继续推进, 2018年新开工580万个。但上述回应并未直接提及 增量项目审批是否趋严。 三、四线棚改方案, 一、二线价格涨幅自2005年首次提出以来, 已达到近几年的高峰。2008年至2012年, 新开工棚户区改造1260万户, 820万户 2013-2014年, 2015-2017年1800万, 实际超额约1816万。 最初, 棚户区改造的主要安置方式是实物安置。 政府牵头建设保障性住房, 满足棚户区居民的住房需求。 资金来源主要为地方政府债和企业债。 人民银行成立后, 2014年8月, 国家开发银行成立住宅金融部,

重点支持棚户区改造和城市基础设施建设。 2015年以来, 货币化安置成为棚户区改造的主要安置方式。 居民获得补偿后, 不受地域和城市限制, 可以自行购房。 这种方式在一定程度上成为“去库存”的主要动力。
        2015年12月, 中央经济工作会议提出, 2016年经济社会发展主要聚焦去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五项工作。 此后, 2016年和2017年的政府工作报告都明确将去库存作为全年工作的重点。 从数据上看, 2013年和2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9.0%, 但2015年和2016年, 这一比例直接跃升至29.9%和48.5%。 据中信证券测算, 2017年棚改中货币化安置的比重约为53.9%。 中国社会科学院财经战略研究所副研究员邹林华认为, 棚改货币化不仅推动了三四线房价的上涨, 也支撑了楼市的上涨。 第一层和第二层的价格。 经历了2016年以来的一轮大涨后, 一线城市房价极高, 采取了最严格的限购政策; 二线城市房价高, 调控政策相对严格; 三四线城市限购少, 房价总价相对较低, 部分城市也有购房激励政策。 因此, 在货币化棚改的第一阶段, 本地购房成为主流。 短时间内, 大量拆迁户争先恐后地在存量较少的市场买房, 补偿远远高于市场价格, 导致房价大幅上涨。 不过, 在经历了三四线城市的暴涨之后, 整体的投资前景并不乐观。 如果继续以棚改货币化的形式为当地家庭提供购房现金, 更多人们会选择去一二线城市买房, 投资需求向外溢出。 三年“去库存”政策实施后,

当前楼市库存进入相对平稳期。 根据国家统计局公布的全国房地产开发投资销售数据, 2018年5月商品房待售面积5.601亿平方米, 连续46个月创下新低。 张大伟表示, 从全国库存来看, 房地产市场基本告别了积压库存时代, 当前房地产去库存任务已初步完成。 一二三四线城市商品房库存已全部消耗殆尽,

不少城市出现去库存循环。 不到 12 个月。 在今年的政府工作报告中, 新一年的工作重点并没有明确提到“去库存”。 3月两会工作报告中, 只有在总结近五年工作时, 才提到三四线城市商品房去库存成效显着, 房价上涨 在热点城市得到控制; 经济发展的重点是实体经济, 我们将继续做好“三去一减一补”工作。 具体措施将着力发展新动能, 建设制造强国, 消除无效供给, 深化“放管服”。 库存没有明确说明。 虽然报告提出启动新的三年棚改方案, 到2020年改造棚户区1500万个, 今年开工580万个, 但与2017年的600万个相比, 这个数字正在逐步减少。 易居研究院智库中心主任闫跃进认为, 目前棚改遇到的困难有两点。 一是资金压力开始加大, 特别是货币安置带来了一定的资金和贷款压力。 二是棚改的进程, 也提出了“三四线城市房价是否因为棚改而上涨”等问题。
        因此, 这样的改革更加务实。 对于此次政策调整的后续影响, 邹林华指出, 三四线城市楼市将降温。 由于供给增加滞后, 2018年三四线城市降温不会特别显着, 甚至可能惯性加大, 但增速肯定会下降, 可能会出现局部降价 2019 年。